Les copropriétés démystifiées

Les recours du syndicat contre les copropriétaires

Louis CHARRON
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Pour des lecteurs assidus et à leur demande, j’ai devancé la présente chronique dans l’ordre de présentation prévu. Nous aborderons ici les recours judiciaires du Syndicat contre ses copropriétaires, en cas de comportement fautif à l’égard de la convention de copropriété et ensuite les recours en cas de non-paiement des sommes dues.

Les recours en cas de contravention
Pour les contraventions à la convention de copropriété et au règlement de l’immeuble qu’il contient, le Syndicat a l’obligation légale de voir au redressement de la situation dans les meilleurs délais. À cet égard la tolérance n’est pas de mise. Même si la jurisprudence a déterminé qu’une contravention à la convention de copropriété ne peut être légitimée par le seul écoulement du temps, le défaut d’agir du Syndicat peut être lourd de conséquences pour la bonne gérance de l’immeuble. Dans l’éventualité où le Syndicat laisserait passer sous silence certaines situations, le copropriétaire en défaut pourrait prétendre, à tort, que ce silence constitue un consentement tacite du Syndicat. Il s’avère aussi fréquent que certains copropriétaires aillent jusqu’à prétendre à un droit acquis à cet égard. Afin d’éviter toute situation problématique, souvent coûteuse, tout consentement donné par le Syndicat dans le cadre de ses activités devrait se communiquer par écrit et faire l’objet d’une résolution spécifique dans les registres de la copropriété. La preuve du consentement sera accessible dans l’avenir et pourra aider les conseils d’administration qui succèdent.
 
Lors de contravention, le Syndicat doit envoyer, sans délai, des avis écrits formels enjoignant le copropriétaire à se conformer à la règlementation applicable et à lui rappeler celle-ci. Lorsque ces éléments sont discutés pendant des assemblées de copropriétaires, des notes spécifiques à ce sujet devraient être ajoutées au procès-verbal afin de documenter la situation. Dans l’éventualité où, après plusieurs avis successifs, le copropriétaire fait toujours défaut de respecter les règlements, le Syndicat peut demander au tribunal d’enjoindre au copropriétaire en défaut de se conformer à la convention de copropriété si ces défauts causent un préjudice sérieux et irréparable au Syndicat ou à l’un des copropriétaires.
 
Dans le cadre de ces procédures d’injonction, la preuve du refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété constitue une exigence légale pour l’obtention d’une telle ordonnance. C’est la raison pour laquelle nous insistons sur l’importance de documenter les agissements et de s’aménager des preuves d’envoi d’avis aux copropriétaires en défaut, afin de démontrer ce refus malgré les avis. Nous suggérons des avis graduels dans leur ton, jusqu’à la mise en demeure formelle afin de préserver si possible le bon voisinage. L’injonction sera souvent suffisante. Si le copropriétaire continuait, après l’émission de l’injonction, à ne pas respecter les ordonnances celui-ci pourrait se rendre coupable d’outrage au tribunal, infraction sanctionnée notamment par le paiement d’amendes. Une requête spécifique en ce sens doit être présentée au tribunal. De plus, le Code civil prévoit que le tribunal pourrait également ordonner la vente de la fraction privative du copropriétaire en défaut. Il s’agit évidemment de remèdes extrêmes et nous recommandons, pour ce genre de procédure, qu’un avocat soit consulté au nom du Syndicat étant donné la complexité de ce type de dossier.
 
Dans le cas où une situation similaire se produit pour une unité louée, le Syndicat peut également, après avoir donné avis au copropriétaire – locateur et au loca-taire, obtenir la résiliation du bail d’une partie privative qui contrevient à la convention de copropriété devant la Régie du logement. À ces recours particuliers à la copropriété divise s’ajoutent les recours habituels du Syndicat pour le paiement de sommes d’argent. 
 
Les recours pour non-paiement d’une cotisation
En cas de non-paiement d’une somme impayée par un copropriétaire, le Syndicat détient habituellement le recours à la cour des petites créances, dans la mesure où la dette est de moins 7 000,00 $ (devrait être augmenté prochainement à 15 000,00 $) et que le Syndicat ne compte pas plus de cinq personnes liées à lui par contrat de travail au cours des 12 derniers mois. Passé ce seuil, les recours doivent être intentés devant d’autres juridictions et les conseils d’un avocat sont nécessaires pour se retrouver dans les recours à intenter.
 
Le droit de réclamer des sommes par le Syndicat à un copropriétaire s’éteint après trois ans. Dans la mesure où le Syndicat désirerait simplement garantir le paiement de cotisations aux charges communes ou au fond de prévoyance impayées par un copropriétaire, sans intenter d’action immédiatement, celui-ci peut requérir la publication d’une hypothèque légale. Cette hypothèque peut être obtenue sans l’accord du copropriétaire. Elle est publiée sur la fraction du copropriétaire en défaut, dans la mesure où celui-ci est en défaut depuis plus de 30 jours. Cette hypothèque pourra couvrir les montants des cotisations exigibles au jour de son inscription, couvrira également les montants payables pour l’année financière en cours ainsi que les deux années qui suivront, en fonction des estimations effectuées par le Syndicat. Elle peut avoir un certain effet rétroactif pour tout montant dû depuis moins de trois ans. Dans l’éventualité où une vente de l’unité aurait lieu dans les trois années de son inscription, le Syndicat serait habituellement payé à la vente de l’unité, sans recours judiciaire.
 
Une fois cette hypothèque légale publiée, le Syndicat pourra attendre avant de procéder au recouvrement judiciaire des sommes qui lui sont dues soit dans les trois ans qui suivent la date de la publication de l’hypothèque. Après l’expiration de ce délai, toute personne peut demander la radiation de l’hypothèque publiée par le Syndicat.
 
Finalement, il est important de mentionner que le coût des honoraires pour ces recours contre un copropriétaire peut être à la charge de ce dernier, si la convention de copropriété prévoit l’exigence pour le copropriétaire en défaut de les rembourser et qu’ils sont raisonnables. Il est donc recommandé de procéder à l’amendement des règlements de l’immeuble relatifs au paiement des honoraires, dans l’éventualité où la déclaration de copropriété, souvent plus vieille, ne le prévoirait pas. Nous recommandons également l’adoption de clauses imposant des pénalités pour non-respect des règlements de l’immeuble, ce qui peut parfois solutionner un partie des problèmes de comportement des copropriétaires, sans nécessité d’aller devant les tribunaux ou du moins pour des procédures moins complexes et coûteuses.