DÉMYSTIFIER LA COPROPRIÉTÉ

La location des unités des unités de copropriétés

Louis CHARRON
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En principe, la location d’une unité de copropriété est permise par la loi. Ce droit d’un copropriétaire est cependant encadré par la convention de copropriété et par le règlement de l’immeuble. En effet, la location d’une unité se limite fréquemment à des baux à long terme soit de 12 mois et plus, afin de limiter les déménagements dans l’immeuble, préserver sa tranquillité et sa destination résidentielle. Il est donc important de consulter la convention et la réglementation applicable avant de procéder à la location d’une unité afin de connaître ses droits et obligations en tant que copropriétaires-locateur. Il en va de même du prêt d’un appartement sans avoir signé de bail, l’occupant sera également sujet aux mêmes obligations.

De façon générale le syndicat des copropriétaires ne peut intervenir dans la sélection du locataire dans la mesure où le bail respecte les dispositions prévues à la convention de copropriété. Quant au copropriétaire-locateur, la seule formalité qui lui est imposée face au syndicat est celle de lui indiquer le nom du locataire afin de que celui-ci soit inscrit au registre de la copropriété. Il est également souhaitable d’obtenir des coordonnées téléphoniques.

Le syndicat n’a aucun lien direct avec le locataire, celui-ci n’étant lié par contrat qu’avec le copropriétaire-locateur. Cependant, les règlements de l’immeuble s’appliquent tout de même aux locataires et aux occupants des unités. À cet égard, une copie des règlements devrait être remise à chaque locataire ou occupant par le syndicat.  Nous recommandons la signature d’une accusé de réception formelle et une déclaration à l’effet qu’ils en ont pris connaissance afin de s’aménager une preuve pour utilisation future.

Les locataires peuvent pendant la durée du bail causer des dommages aux parties privatives mais également aux parties communes de l’immeuble. Dans cette éventualité, la responsabilité ultime de ces dommages revient au copropriétaire-locateur que celui-ci habite l’immeuble ou non. Le syndicat pourrait réclamer les dommages subis directement du locataire mais si celui-ci refuse de l’indemniser, la responsabilité ultime des dommages reviendrait au copropriétaire-locateur. Comme il peut être plus difficile de réclamer des dommages à un locataire, nous suggérons de réclamer ceux-ci au copropriétaire-locateur, quitte à ce que celui-ci puisse réclamer à son tour ce montant de son locataire ou un occupant.

Comme le copropriétaire-locateur est ultimement responsable des dommages causés par son locataire, nous suggérons fortement que celui-ci s’assure que son locataire a souscrit à une police d’assurance, notamment une police responsabilité civile, dans l’éventualité où un dommage survenait dans l’unité. Le syndicat devrait rappeler cette obligation aux copropriétaires-locateurs, afin d’éviter par la suite des problèmes relatifs à l’indemnisation du syndicat pour des dommages causés par un locataire ou occupant.

L’accès des représentants du syndicat aux appartements loués

La location d’une unité peut parfois compliquer les questions d’accès à une unité. Nous recommandons que les communications du syndicat s’effectuent toujours directement avec le copropriétaire-locateur et que ce dernier communique directement avec le locataire. Dans le cas d’une réparation non urgente ou d’une situation qui impose de vérifier l’état d’un logement, le copropriétaire-locateur est tenu de donner accès au syndicat mais après avoir donné un préavis de 24 heures au locataire. Lors d’une urgence, nous recommandons d’informer tout de même le copropriétaire-locateur de la situation afin que celui-ci communique avec le locataire. Si la communication avec le copropriétaire ou le locataire s’avère impossible, le syndicat pourra accéder aux lieux loués afin d’intervenir sur la situation d’urgence. Nous recommandons qu’un témoin soit présent sur les lieux pour constater les interventions. Si le syndicat utilise des clés d’accès en l’absence du locataire, cette utilisation devait être consignée par écrit afin d’en informer le copropriétaire concerné dans les meilleurs délais.

Les recours du syndicat contre un locataire

Dans le cas où un syndicat de copropriétaires intervient auprès d’un locataire pour un manquement aux règlements ou à une règle de bonne conduite, le représentant du syndicat devrait aviser le locateur par écrit afin et que celui-ci veille à l’application des règlements de l’immeuble. Dans la mesure où le locataire cause des problèmes par son comportement et que les plaintes aux policiers ne semblent pas régler la situation, le Code civil autorise le syndicat à prendre l’initiative de demander à la Régie du logement  la résiliation du bail. Ce droit exceptionnel est donné au syndicat lorsque le copropriétaire-locateur ne prend pas la responsabilité de gérer adéquatement son unité.  Cependant, avant de procéder à une telle demande, il est important de s’assurer que des avis écrits ont été donnés, que le texte du règlement de l’immeuble a été remis aux copropriétaires et qu’une gradation est survenue dans l’envoi des avis et dans l’application des différentes clauses de la convention de copropriété, notamment les clauses pénales (visant à imposer des pénalités aux copropriétaires en défaut). La preuve visant à demander la résiliation de bail devra démontrer le préjudice sérieux causé aux autres occupants de l’immeuble par le locataire en défaut. Cette démarche peut s’avérer complexe et dans ce cas, nous recommandons l’usage d’un professionnel pour procéder à cette demande.

 

Louis Charron LL.B. M.B.A. 

Avocat et Conseil d'entreprise

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