DÉMYSTIFIER LA COPROPRIÉTÉ

Les copropriétés et les autorités fiscales: Produire ou ne pas produire de déclarations

Louis CHARRON
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Nous avons récemment traversé la période des impôts et j’ai été abordé à quelques reprises par des questions sur les obligations fiscales des copropriétés.  Ne détenant pas moi-même de formation en fiscalité, j’ai demandé à un comptable-fiscaliste de m’assister afin de dispenser, nous l’espérons, une information plus pointue. Ainsi j’aimerais remercier M. Daniel Bellavance, M.fisc., pour son aide et sa contribution au contenu de cette chronique. 


Comme plusieurs autres types d’organisation, les syndicats de copropriété peuvent être utilisés afin de procéder au recyclage de produits de la criminalité et de ce fait, les autorités fiscales désirent contrôler la situation pour endiguer ce fléau social. Pour ce faire, ces autorités exigent la production de certaines informations selon la nature des opérations du syndicat.

Les obligations relatives à la TPS et la TVQ.

Comme le syndicat n’a comme seules fonctions que la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, dans l’intérêt commun des copropriétaires, le syndicat n’a pas à s’enregistrer au régime de la TPS et de la TVQ lorsque que les échanges économiques ne s’effectuent qu’entre le syndicat et ses copropriétaires, à l’exclusion de toute autre personne non-copropriétaire. Dans le cas où le syndicat procède à des activités commerciales telles : la location d’espaces commerciaux dont il est propriétaire par exemple, ces activités pourraient être considérées comme étant de nature commerciale ce qui aura pour effet d’assujettir le syndicat à la TPS et la TVQ .  Cette qualification doit cependant faire l’objet d’une consultation spécifique auprès d’experts-comptables afin de déterminer cet assujettissement lequel sort du cadre de cette chronique.

Les obligations fiscales

Au niveau provincial, le bulletin d’interprétation de l’Agence du revenu du Québec (IMP996-3/R1) mentionne que les syndicats de copropriété sont assujettis à l’impôt au Québec puisque le bien immobilier qui est la responsabilité du syndicat est situé au Québec. Le syndicat doit transmettre une déclaration fiscale, pour chaque année d’imposition, et ce dans les six mois suivant la fin de son année financière. Concrètement, le syndicat doit remplir le formulaire CO–17.SP et y joindre ses états financiers.

En principe, les contributions aux charges communes des copropriétaires ne sont ni des revenus, ni des redevances, ni des loyers et sont donc exonérées d’impôt. Un syndicat de copropriétaires peut donc être exonéré d’impôts s’il a été formé et est opéré exclusivement dans un but non lucratif. Comme mentionné au sujet des taxes, le syndicat sera autrement assujetti aux régimes fiscaux, s’il perd son exonération fiscale. Afin de contrôler l’exonération du syndicat les autorités provinciales exigent également la production du formulaire TP 997. 1 si le syndicat reçoit, au cours d’un exercice financier, des intérêts, des loyers ou des redevances excédant 10 000 $, si son actif déterminé selon les principes comptables reconnus excède 200 000 $ pour l’année précédente ou si le syndicat est tenu de transmettre une déclaration pour un exercice antérieur, dans le même délai de six mois.

Au niveau fédéral, le syndicat bénéficie habituellement du statut d’organisation à but non lucratif et est exempté d’impôts. Cependant, la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit que les syndicats de copropriété sont tenus de remplir le formulaire T-1044 (déclaration de renseignements des organismes sans but lucratif (OSBL)) et le formulaire T-2 (déclaration de revenus des sociétés). Dans certains cas, il est possible de produire la déclaration T-2 abrégée, accompagnée des annexes 100, 125 et 141. Comme au niveau provincial, ces documents doivent être transmis à l’Agence du revenu du Canada dans les six mois suivant la fin de l’année financière, accompagnée des états financiers correspondants.

Le défaut pour un syndicat de copropriétaires de produire sa déclaration d’impôts conformément à la loi l’expose à des recours de la part des agences du revenu. Si ces déclarations ne sont pas produites, le syndicat, tout comme les administrateurs, pourrait se voir condamné au paiement d’amendes. Les administrateurs pourraient également être condamnés personnellement au paiement des cotisations pour le syndicat.

Dans l’éventualité où un syndicat produit ses déclarations d’impôts pour la première fois, il est fort probable que les autorités fiscales demanderont des déclarations pour les cinq années antérieures, incluant l’année en cours. Dans la mesure où la non-production résulte de l’ignorance des membres du conseil d’administration (ce qui ne peut par ailleurs constituer une défense valable), nous recommandons de produire les déclarations pour les cinq années antérieures incluant celle à produire couramment, afin de démontrer aux autorités fiscales la bonne foi des administrateurs et pouvoir évoquer ce fait devant le juge pour tenter de diminuer les amendes en cas de poursuites pénales.

Revenu Québec peut également imposer des cotisations estimatives à un syndicat de copropriétaires faisant défaut de déposer ses déclarations de revenus, pouvant aller jusqu’à forcer un syndicat et à défaut ses administrateurs, du moins s’ils détiennent ce pouvoir, à payer ces sommes, avant même qu’elle soit déterminée suite à la production des déclarations requises. À ce stade, les délais octroyés par les agences du revenu sont habituellement assez courts et il sera plus facile et économique de réaliser l’opération une seule fois pour toutes les années en défaut pour ensuite s’assurer de régulariser la situation dans l’avenir. Dans ce cas, n’oubliez pas d’inclure les formulaires TP 997.1 pour les déclarations des années antérieures que vous devez également fournir. Tous ces documents sont faciles à trouver sur les sites Web respectifs des agences qui se trouvent au www.revenuquebec.ca et www.cra-arc.gc.ca.

Louis Charron  LL.B. M.B.A. Avocat et Conseil d'entreprise CAMLEX

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