DÉMYSTIFIER LA COPROPRIÉTÉ

Les travaux postérieurs à l’achat et la copropriété

Louis CHARRON
Commentaires

L’exécution de travaux dans les immeubles détenus en copropriété fait souvent l’objet de discorde car ils modifient l’immeuble tel que construit initialement; ils changent l’environnement et les conditions de vie, ils peuvent avoir des impacts importants.

L’exécution de tous les travaux dans un syndicat est assujettie à des exigences générales contenues dans la loi et dans les règlements municipaux mais aussi dans le règlement de l’immeuble se trouvant dans la convention de copropriété. Pour les copropriétaires, ce 
règlement prévoit toujours, à notre connaissance, des dispositions relatives à l’exécution des travaux et surtout à leurs autorisations préalables.  Il est donc important de consulter le règlement de l’immeuble AVANT d’exécuter des travaux afin de respecter ces dispositions spécifiques qui peuvent varier d’une convention à l’autre.
 
Le syndicat est la structure administrative qui a l’obligation de gérer l’immeuble et d’assurer son entretien et sa conservation.  C’est pour cette raison que la plupart des conventions prévoient que l’exécution de travaux même à l’intérieur des unités privatives est sujet à l’approbation du syndicat. Pourquoi?  À titre d’exemple, nous avons été témoin d’une situation où, sans autorisation, un copropriétaire a agrandis sa partie privative en englobant une partie du couloir qui constitue un espace commun à tous les copropriétaires; il s’agissait d’un espace perdu...  Il apparaît donc évident dans ce cas que le syndicat a intérêt à contrôler les travaux avant leur exécution. Le remplacement d’un recouvrement de plancher d’un tapis à un plancher de bois peut aussi avoir des retombés pour les voisins si les travaux sont mal réalisés. Lors de la rénovation de salles de bain, travaux qui sont couramment effectués, les tuyaux et conduits peuvent être malmenés lors de travaux ou encore mal fixés dans les cloisons. Ils peuvent donc augmenter le niveau de vibration et causer des aléas importants aux voisins voire même causer certains dommages s’ils sont mal exécutés.  Ces impacts constituent la raison pour laquelle le syndicat doit donner son autorisation préalable à l’exécution afin de s’assurer du respect du règlement de l’immeuble, de s’assurer de la conformité des travaux aux règles de l’art et voir à ce que les travaux n’aggravent pas la situation pour les autres copropriétaires en agissant de façon prudente et diligente.  À cet égard nous recommandons que les travaux soient toujours approuvés par écrit pour éviter des situations où, suite à une rencontre fortuite avec un membre du conseil d’administration, un copropriétaire prétendrait avoir obtenu une autorisation qui n’aurait pas été discuté au sein du conseil. La jurisprudence a vu nombre de recours en démolition de travaux exécutés sans le consentement du syndicat. Le fait de ne pas obtenir cette autorisation peut donc encourir des conséquences importantes et la preuve de l’obtention d’autorisation ne doit pas être équivoque.
 
Il est important de mentionner que dans l’éventualité où les travaux décidés par le syndicat ou par un copropriétaire constituent des transformations ou agrandissements des parties communes, la loi prévoit de façon impérative qu’une autorisation de la majorité des copropriétaires représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires doit être obtenue avant la réalisation de ces travaux. Comme ce sont souvent des travaux d’importances nous suggérons aussi d’attendre le délai de contestation des procès-verbaux de 60 jours qui suivent la date de l’assemblée pour débuter la réalisation de ces travaux.
 
A défaut d’avoir obtenu les consentements requis, il est possible de demander une autorisation par la suite, mais celles-ci peuvent être difficiles voire quasi impossible à obtenir et dépendent de l’assemblée des copropriétaires.  Ces autorisations spéciales excèdent cependant le cadre du présent exposé, nous vous invitons à consulter un 
professionnel si c’était le cas.
 
Certains éléments d’une unité sont désignées comme étant des parties communes à usage restreint à un ou quelques copropriétaires déterminés; à titre d’exemple : les portes, fenêtres, terrasses, balcons et espaces de stationnement. La liste exhaustive de ces parties se trouve dans la convention de copropriété.  Comme l’immeuble doit avoir une apparence extérieure homogène, les conventions de copropriétés prévoient qu’il ne revient pas aux copropriétaires de choisir le modèle de fenêtre ou de portes pour leur unité d’où, à nouveau, l’obligation d’obtenir l’assentiment préalable du syndicat avant d’effectuer ces travaux. Dans le cas de travaux visant ces parties spécifiquement, les 
copropriétaires qui en bénéficient doivent contribuer seuls aux charges d’entretien et de remplacement qui en découlent, le tout avec l’assentiment du syndicat qui prévoit, budgète et gère souvent ces travaux et refacture par la suite les copropriétaires en fonction des parts à être supportés par chacune des unités.  Le syndicat doit aussi voir 
à l’exécution des travaux courants dans les espaces communs pour le bénéfice de l’ensemble des copropriétaires. Ces travaux déterminés par le conseil d’administration doivent, comme nous l’avons déjà mentionné dans d’autres chroniques, faire l’objet d’une planification présentée aux copropriétaires en assemblée générale lors de la présentation du budget.
 
Une fois les travaux autorisés conformément à la loi et à la convention de copropriété, les copropriétaires ne peuvent s’objecter à la réalisation de ces travaux même à l’intérieur de leurs parties privatives, si tel est le cas.  Il en va de même des travaux urgents comme par exemple en cas de dégât d’eau. En cas d’absence d’un copropriétaire lors de l’inter-vention, nous suggérons toujours que le représentant du syndicat soit accompagné d’un autre témoin. Dans tous ces cas, le syndicat ou le copropriétaire concerné ou son assureur, selon le cas, devra dédommager tout copropriétaire qui subit un préjudice des suites de l’exécution de travaux, lorsque ceux-ci ont un impact temporaire ou permanent sur un copropriétaire ou sur sa partie privative.
 
Finalement, le syndicat a l’obligation de conserver un registre des plans de l’immeuble tel que bâti. Si l’immeuble change ces registres doivent être amendés.  Il doit donc s’assurer que le copropriétaire exécutant des travaux qui modifient les espaces dépose des plans au syndicat pour maintenir ces registres à jour. Ces modifications peuvent aussi parfois nécessiter un amendement à la convention de copropriété. Nous suggérons de consulter un professionnel à cet égard, surtout lorsque les travaux touchent la modification des limites d’une partie privative, ou la fusion d’unités.
 
Il s’agit de notre dernière chronique pour le magazine DécorHomme, le soussigné ayant entrepris un projet d’écriture plus exigeant et aussi parce que les sujets sont de plus en plus difficiles à sélectionner. Ceux suggérés par les lecteurs sont pointus à un point qui dépasse l’objectif d’information générale visé par notre participation.  Nous en profitons pour remercier nos lecteurs assidus et tous les commentaires que vous nous avez communiqués au cours de ces quatre années de contribution au magazine. 
 
Louis Charron  LL.B. M.B.A. Avocat et Conseil d'entreprise CAMLEX
402, Notre-Dame Est, Bureau 300, Montréal, Québec  H2Y 1C8 Canada
Courriel : lcharron@camlex.ca  Ligne directe : 514-274-5219    T. : 514-798-0607