passation de titre immobilier

Les conséquences de se retirer d’une transaction

Louis CHARRON
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Quelles sont les conséquences pour un vendeur qui a accepté une promesse d'achat sur son immeuble et qui veut maintenant se retirer unilatéralement de la transaction, malgré le fait que l'acheteur refuse? La réponse à cette question nécessite plusieurs mises en garde. En effet, les parties peuvent échanger plusieurs documents dans le cadre d'une transaction immobilière. Seule l'offre d'achat acceptée définitivement par le vendeur, après la période d'offres et de contre-offres doit être considérée comme une offre acceptée. Les étapes de discussions préa-lables à la conclusion de la promesse d’achat ne seront habituellement pas pertinentes.

Il est important de s'assurer que toutes et chacune des conditions qui seront incluses à l’offre d’achat ont été rencontrées dans les délais prévus, bien que les délais mentionnés dans l’offre n’aient pas été considérés par les tribunaux comme fatals à l’action. Le Code civil du Québec nous enseigne qu’une promesse d'achat dûment acceptée ne constitue pas une vente, mais un avant-contrat par lequel les parties s'obligent à passer ultérieurement à la vente. Les deux parties, à la promesse d'achat sont donc toutes deux tenues à une obligation de faire quelque chose, soit de signer une convention de vente conforme à la promesse d’achat acceptée. Dans l’éventualité où l’une des parties faisait défaut de rencontrer cette obligation, elle pourra éventuellement être sanctionnée par l'action en passation de titre.

Ces actions en passation des titres sont ouvertes tant aux promettant-vendeurs qu'aux promettant-acheteurs. Le recours commence habituellement par l'envoi d'une mise en demeure mettant la partie en défaut en demeure de signer l'acte à une date et à une heure précise chez le notaire instrumentant. L’Acte de vente à signer doit être conforme aux conditions stipulées dans la promesse. Après avoir constaté le défaut de la partie, il est possible d'intenter un recours contre la partie en défaut devant la cour du district judiciaire où est situé l'immeuble.

Quelles sont les conséquences supplémentaires si ce même vendeur a aussi fait une promesse d'achat maintenant acceptée sur un autre immeuble et veut unilatéralement se retirer aussi de cette transaction? L'action en passation peut également être accompagnée, de manière accessoire, d’une demande en dommages et intérêts. Ces dommages représentent habituellement les dommages subis par le demandeur et qui résultent du retard à obtenir le titre de la propriété. À cet égard, les tribunaux ont sanctionné plusieurs types de dommages qui peuvent faire l'objet de compensations, à savoir :

• Les honoraires et déboursés payés au notaire pour l'exécution des procédures préliminaires à l'action en passation de titre.
• Les frais bancaires : frais financiers, démarches entreprises pour une garantie bancaire, pénalités et intérêts de l'hypothèque.
• De plus, les tribunaux ont également sanctionné les dommages suivants, à savoir : perte sur la vente, perte d'occasion, perte de profit, changement de locaux, aménagement des lieux, déménagement, loyer payé, perte de temps, entretien relatif à l'immeuble non vendu, taxes municipales et scolaires, assurance, électricité, entretien de la propriété, démarche de vente (frais de courtage, publicité pour fins de revente), ennuis et inconvénients, honoraires d'avocats.

Il est donc important pour les parties à une transaction immobilière de respecter ces engagements une fois la promesse d'achat conclue, à défaut de quoi la partie en défaut pourrait s'exposer à une passation de titre en plus des dommages et intérêts subis, ce qui peut représenter, dans certains cas, des sommes importantes.


Louis Charron, avocat, T. 514-798-0607 [email protected] 402, rue Notre-Dame Est, #300, Montréal QC H2Y 1C8