DÉMYSTIFIER LES COPROPRIÉTÉS

Le transfert des responsabilités du promoteur aux copropriétaires

Louis CHARRON
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La construction et la vente d’un nouveau projet immobilier s’effectue de façon graduelle. Le promoteur a avantage à contrôler le syndicat pendant cette période, notamment pour que les contributions aux charges communes (frais de condo) ne soient pas élevées pour attirer les acheteurs potentiels. De plus, le promoteur a, dès le dépôt de la convention de copropriété, l’obligation de payer les contributions aux charges communes, tout comme les nouveaux copropriétaires. Ces contributions constituent une dépense additionnelle qui influera sur la rentabilité globale du projet. Le promoteur a intérêt à maintenir ces charges au minimum, tant et aussi longtemps que les unités ne sont pas toutes vendues à des tiers acquéreurs.

Cependant, au fur et à mesure de la vente des unités, le nombre de quote-part des votes rattachés aux parties privatives détenues par le promoteur du projet diminue. Le code civil prévoit :
 
« Dans les quatre-vingt-dix jours à compter de celui où le promoteur d’une copropriété ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée des copropriétaires, le conseil d’administration doit convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l’élection d’un nouveau conseil d’administration. »
 
La déclaration de copropriété prévoit dans son texte le nom des membres de son syndicat initial. Il s’agit habituellement d’un représentant du promoteur ainsi que de ses associés ou employés. Parfois, ces personnes peuvent vouloir tenter de s’incruster plus longtemps au conseil d’administration, notamment pour les motifs déjà énoncés. De plus, les copropriétaires ne connaissant souvent pas bien la lé-gislation à cet égard, ils peuvent laisser la situation perdurer. Le code a donc prévu une date précise qui correspond à la date de la vente de l’unité qui lui fait perdre sa majorité.  Cette information est disponible aux copropriétaires de façon indépendante du promoteur par le registre foncier. Dans l’éventualité où cette assemblée ne serait pas convoquée par les administrateurs initiaux dans le délai de quatre-vingt-dix jours de cette date, tout copropriétaire peut le faire à sa place.  Cette dépense qui est de la responsabilité du syndicat, lui sera remboursée.
 
AVIS DE CONVOCATION
Ce premier avis de convocation doit être assorti d’un ordre du jour pour une assemblée extraordinaire de 
constitution. Cet ordre du jour doit nécessairement comprendre l’élection du nouveau conseil d’administration du syndicat. De plus, l’avis de convocation doit respecter les dispositions du code civil soit d’être accompagné, en plus du bilan financier, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel des dépenses à venir, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. Il est également utile de consulter la déclaration de copropriété qui pourrait prévoir d’autres modalités ou éléments à joindre à l’ordre du jour.
 
LA PREMIÈRE ASSEMBLÉE 
Lors de la première assemblée, le conseil d’administration existant, contrôlé par le promoteur, doit présenter les premiers états financiers « lesquels doivent être accompagnés des commentaires d’un comptable sur la situation financière du syndicat ». Le comptable doit de plus indiquer aux copropriétaires toute irrégularité constatée. Dans l’éventualité où certains copropriétaires pourraient avoir des doutes sur la validité des états financiers présentés, le vote de 40% d’entre eux force le syndicat à obtenir leur certification, soit leur examen par un comptable apte à rédiger un rapport de certification. Cette démarche peut s’avérer coûteuse pour un syndicat jeune qui ne bénéficie que de peu de deniers accumulés.  La certification des états présentés peut tout de même s’avérer nécessaire, dans l’éventualité où des malversations semblent apparentes.
 
LES PROMESSES DU PROMOTEUR  
Une fois le pouvoir transféré aux copropriétaires acquéreurs, il arrive souvent que le promoteur ait fait des promesses de donner certains avantages à des copropriétaires pour aider la vente d’une unité, surtout dans les parties communes (entreposage, occupation partielle) ou que certains puissent passer outre à des dispositions de la convention de copropriété. Or, la jurisprudence a déterminé que seuls les actes publiés au registre foncier, dont notamment la déclaration de copropriété, sont opposables aux copropriétaires et au syndicat. Les dispositions de cette déclaration s’appliqueront donc malgré toute promesse qu’aurait pu faire le promoteur à des copropriétaires. Sinon, la paix et l’ordre au sein du syndicat pourraient être compromis dès sa naissance. Le syndicat n’aura pas non plus à respecter les promesses faites dans le contrat de vente d’une unité spécifique puisque le syndicat n’est pas une partie à ce contrat. Le syndicat des copropriétaires ne devra donc se conformer qu’aux promesses qui auront fait l’objet de modifications à la déclaration de copropriété, amendée par un vote conforme aux dispositions du Code civil du Québec. En tant que nouvel acquéreur, il est donc important d’insister sur l’obtention d’un amendement à la déclaration qui pour la partie de la déclaration de la copropriété qui s’intitule  «Règlement de l’immeuble» se vote à la majorité simple des copropriétaires.
 
Une fois le contrôle établi par le syndicat, celui-ci doit planifier ses interventions et a, dès lors, des obligations envers l’immeuble et sa conservation. Nous révi-serons dans le prochain numéro les tâches que devraient entreprendre le syndicat nouvellement formé par les copropriétaires acquéreurs. 
 
LOUIS?CHARRON — Avocats Montréal 
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