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Les 6 règles d’or du futur propriétaire

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Conseils financiers DESJARDINS

Ça y est, vous êtes prêt à magasiner VOTRE première maison. Bravo! Prochaine étape? Obtenir un emprunt hypothécaire. Pour commencer votre démarche, voici les 6 règles d’or que tout futur propriétaire devrait avoir en tête avant même de visiter des maisons ou de parler prêts, taux ou durée d’emprunt.

1. Capacité d'emprunt : soyez réaliste

C'est logique, mais estimer sa capacité d’emprunt maximale n’est pas si évident. Utiliser le simulateur en ligne de votre institution financière peut vous faciliter la tâche.
 
Pour calculer combien vous pouvez emprunter, prenez en considération :
   • les revenus bruts et les engagements financiers globaux de votre ménage (excluant votre loyer actuel.)
   • le montant de votre mise de fonds
   • une prévision des dépenses liées à la résidence convoitée (taxes municipales et scolaires, frais de copropriété, etc.)
 
D'autres facteurs entrent également en ligne de compte :
   • prévoyez-vous avoir un enfant?
   • aurez-vous une nouvelle dette à rembourser prochainement?
   • pensez-vous obtenir une augmentation de salaire?
 
Notre recommendation : 
Visez une maison dont la valeur est inférieure à votre capacité maximale estimée afin d’avoir une marge de manœuvre budgétaire pour faire face aux aléas de la vie.

2. Mise de fonds : plus elle sera élevée, moins vous paierez d'intérêts

Une mise de fonds est toujours nécessaire. Généralement elle correspond à 20% du prix de
la propriété. Plus elle est élevée, moins votre emprunt le sera (et ainsi moins d'intérêts vous paierez).
 
Si votre mise de fonds se situe entre 5% et 20%, vous devrez obtenir une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Canada. La prime à payer est de l’ordre de 0,6% à 4,5%?du montant du prêt hypothécaire selon votre mise de fonds. Elle doit être réglée en totalité à l'achat de la maison, mais peut être ajoutée au montant du prêt hypothécaire (dans la mesure où les 
ratios maximaux d’endettement sont respectés).

3. Frais de démarrage : faites une liste

Chaque futur propriétaire doit prévoir un minimum de 3% du coût de sa résidence pour couvrir les frais de base liés à son acquisition. À cela s'ajoutent toutes les petites dépenses insoupçonnées occasionnées par la maison, surtout la première année.
 
Voici les principaux frais à prévoir :
   • Honoraires du notaire
   • Frais d'inspection
   • Droits de mutation ou « taxe de bienvenue » (au Québec seulement) : cette taxe, pour une maison de 300 000$, se chiffre à 2 989$
   • Frais de déménagement, de rénovations, de décoration
   • Frais de raccordement (électricité, câble, téléphone)
   • Achat d'équipement pour l'entretien de la maison et du terrain
   • Assurance habitation.

4. Optimisez vos REER 

Vous avez un régime enregistré d’épargne-retraite (REER)? Bonne nouvelle! Grâce au régime d'accession à la propriété (RAP), vous pouvez retirer jusqu'à 35 000$ (70 000$ pour un couple) de vos REER pour financer l'achat de votre première propriété.
 
Le retrait d'un REER est généralement imposable, mais il ne l'est pas si le REER est transféré dans un RAP. Ce programme gouvernemental est conçu expressément pour encourager l'accès à la propriété.
 
Vous aurez ensuite 15 ans pour rembourser la somme puisée dans vos REER. Il est même possible d’emprunter afin de cotiser à un REER pour « RAPer ».
Informez-vous auprès de votre conseiller hypothécaire pour savoir quelle est la meilleure stratégie pour vous.

5. Emprunt hypothécaire : munissez-vous d'une préautorisation

La préautorisation hypothécaire émise par votre institution financière confirme votre capacité d'emprunt et garantit votre financement sans vous engager à prendre un prêt. Vous pouvez ainsi cibler les propriétés dans votre gamme de prix et avoir l’esprit tranquille lorsque le moment sera venu de faire une offre d’achat.

6. Préparez-vous 

Pour prendre des décisions éclairées, il est important de savoir :
   • établir votre budget,
   • évaluer votre capacité financière,
   • trouver des solutions d'épargne,
   • choisir votre type de propriété,
   • comprendre comment fonctionne un emprunt hypothécaire.
 
Pour obtenir de l’information, consultez la section «Acheter une maison» au www.desjardins.com/achetermaison.
 
Cet article a été initialement publié sur desjardins.com/conseils
 

En résumé : 

6 pratiques gagnantes pour acquérir une première maison

1. Tenir compte de l’ensemble de ses dettes dans le calcul de sa capacité d’emprunt.

2. Constituer sa mise de fonds.

3. Prévoir au moins 3% de la valeur de la propriété pour payer les frais de démarrage.

4. Discuter de la meilleure stratégie financière à adopter avec un expert. 

5. Obtenir une préautorisation hypothécaire.6. S'y prendre à l'avance et être bien informé.