Immobilier

Copropriété divise ou indivise : 6 questions à se poser pour faire le bon choix

Nicolas Lavallée
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Vous souhaitez acquérir un appartement en copropriété, mais ignorez les différences entre une copropriété divise et indivise? Voici ce que vous devriez-vous savoir avant de vous lancer…

Même si l’on dit souvent « condos » pour parler de copropriétés, toutes les copropriétés ne sont pas des condos.  Un condominium, ou condo, est une copropriété « divise », c’est-à-dire que chaque logement est indépendant des autres et possède son propre numéro de cadastre. C’est le type de copropriété qui existe dans des immeubles qui comptent de nombreux logements. En revanche, la copropriété indivise est une forme de propriété commune, où il n’y a qu’un seul numéro de cadastre. C’est la forme de propriété que choisissent, par exemple, les propriétaires d’un duplex qui décident de le convertir en copropriété.

Ces deux types de copropriétés comportent chacun leurs particularités et répondent à des besoins différents. Pour acheter une copropriété divise (un condo), il faut détenir une mise de fonds minimale de 5 %.  Ce type de copropriété convient à ceux qui :

  • Ont moins d’argent disponible au moment de l’achat;
  • Préfèrent ne pas s’occuper de la gestion de l’édifice, de son entretien et des espaces verts.

Pour acheter une copropriété indivise, il faut généralement détenir une mise de fonds de 20 %. Cette forme de copropriété convient à ceux qui :

  • Aiment s’occuper de l’entretien de leur maison, à l’intérieur comme à l’extérieur;
  • Ont l’argent nécessaire pour payer la mise de fonds initiale.

À noter qu’avoir des hypothèques séparées ne dépend pas de la banque, mais du contrat signé entre les copropriétaires intitulé acte ou déclaration de copropriété. La responsabilité des copropriétaires est identifiée comme étant « limitée » à leur unité ou « illimitée » et donc à l’immeuble au complet. Les copropriétés indivises à responsabilité illimitée doivent obligatoirement détenir une seule et même hypothèque à la banque sur laquelle tous les propriétaires doivent signer.

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La déclaration de copropriété vous convient-elle?

Ce document regroupe les règlements de l’immeuble, y compris ceux concernant les frais de copropriété (communément appelés « frais de condo »). De plus, la déclaration de copropriété dicte, dans le détail, vos responsabilités et vos droits, ainsi que les règles pour la revente de votre unité. Y sont précisées, par exemple, les conditions d’utilisation des parties privatives et communes. Avez-vous le droit d’étendre des vêtements sur une corde à linge? Pouvez-vous choisir de louer votre copropriété quelques mois par année? Vous devriez y trouver réponse à toutes questions du genre.

Outre le règlement de l’immeuble, la déclaration de copropriété détaille aussi l’acte constitutif et l’état descriptif des fractions. En tant qu’acheteur, il peut être intéressant de connaître la valeur des autres unités, de même que le poids de sa propre fraction dans la valeur totale de l’immeuble. Ce dernier influencera en effet les frais de copropriété et la contribution aux cotisations spéciales.

Enfin, la structure de gestion de la copropriété y sera décrite. Est-elle assurée par un syndic professionnel ou par un syndic bénévole? S’il s’agit d’une gestion par syndic bénévole, souhaitez-vous vous impliquer dans la gestion de l’immeuble? Est-ce que la présence aux assemblées, la tenue de livres et la gestion des fournisseurs pour l’entretien des copropriétés sont pour vous?

Le fonds de prévoyance est-il adéquat?

Ce fonds est un compte dans lequel une partie des frais de copropriété est versée, en prévision de travaux d’entretien majeurs, comme la réfection du toit, ou d’imprévus. Il est important d’évaluer les frais de copropriétés et le fonds de prévoyance en fonction de ses besoins et de sa situation.

Si le fonds de prévoyance est inexistant ou peu garni, vous devrez vous attendre à avancer une somme d’argent additionnelle si des travaux importants sont requis. Aurez-vous l’argent au moment où ce sera nécessaire?

Selon votre situation financière, il peut être préférable de payer des frais de copropriété plus élevés régulièrement ou encore, de payer une somme mensuelle moins élevée en sachant qu’il faudra être prêt à payer les coûts de travaux majeurs à venir.

Quel montant pouvez-vous consacrer à la mise de fonds?

Pour acheter une copropriété divise, vous devez verser une mise de fonds correspondant à au moins 5 % du prix d’achat du condo, et cet argent ne peut pas être emprunté (il peut s’agir du don d’un proche, par contre). C’est le minimum requis pour une copropriété d’une valeur de 500 000 $ ou moins, quoique rien ne vous empêche d’en verser plus, évidemment.

Si vous pouvez vous permettre d’amasser au moins 20 % du prix d’achat de la copropriété, il est fort possible que le prêteur hypothécaire (par exemple, votre banque) n’exige pas d’assurance prêt hypothécaire, vous faisant ainsi économiser potentiellement quelques milliers de dollars. Sachez que ce n’est pas toujours le cas.

Cette assurance, généralement fournie par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), sert à protéger le prêteur hypothécaire contre les défauts de paiement de l’emprunteur.

Avez-vous considéré les taxes et les frais d’assurance?

Dans une copropriété indivise, les taxes municipales sont généralement moins élevées, parce que les logements sont considérés comme un seul immeuble, donc imposés comme tel. Les indivisaires sont toutefois responsables solidairement des taxes sur l’entièreté de l’immeuble. À l’opposé, dans une copropriété divise, chaque propriétaire reçoit son propre compte de taxes municipales et scolaires, et il en est le seul responsable.

Quant aux frais d’assurance, dans le cas de la copropriété indivise, un seul compte d’assurance pour l’ensemble de l’immeuble sera émis et devra être assumé collectivement par les propriétaires. Pour les condos, il y a deux types d’assurances : celle contractée par le syndicat de la copropriété, une assurance commerciale qui couvre toutes les parties communes, et celle des copropriétaires qui couvre chacune de leurs parties privatives et leur fournit une assurance responsabilité civile.

Habiterez-vous la copropriété ou désirez-vous la louer?

La copropriété indivise comporte une restriction importante : vous ne pouvez pas louer votre logement. Même si vous avez une entente avec les autres copropriétaires, les règles du prêt hypothécaire vous interdisent habituellement de louer votre logement.

Ce n’est pas le cas avec la copropriété divise. Si vous envisagez d'aller travailler à Paris pendant un an ou partir faire le tour du monde, vous auriez intérêt à choisir un condo, surtout si vous comptez le louer pendant votre absence.

En faisant l’acquisition d’une copropriété divise, vous mettrez moins la main à la pâte (un professionnel viendra tondre la pelouse, le syndicat s’occupera des rénovations importantes à prévoir, etc.), mais vous aurez tout de même des responsabilités à assumer.

Une cohabitation heureuse, peu importe sa forme, exige une bonne compréhension du rôle de chacun et un respect des inévitables contraintes et des négociations qui accompagnent le partage d’un bien. Se poser les bonnes questions avant de signer permet d’échapper à bien des mauvaises surprises et à autant de frustrations.