Acheter sans garantie légale : ce qu’il faut savoir avant de signer

Dans les annonces immobilières, on croise souvent la mention « vente sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur ». Pour plusieurs, elle rime avec vices cachés ou mauvaises surprises. Pourtant, ce n’est pas toujours le cas. Acheter sans garantie légale est une décision possible, mais elle comporte des risques. Voici un tour d’horizon des implications, avantages, inconvénients et précautions à prendre.

Qu’est-ce que la garantie légale?

La garantie légale protège tout acheteur d’un immeuble contre les vices cachés qui rendent la propriété impropre à son usage ou qui diminuent considérablement sa valeur. Elle s’applique automatiquement à toute vente immobilière au Québec, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale, d’une copropriété, d’un chalet ou d’un plex.

Cette protection comporte deux volets : La garantie de qualité (articles 1726 et suivants du Code civil du Québec), mieux connue comme protection contre les vices cachés. Le défaut doit être non apparent, inconnu de l’acheteur, exister au moment de la vente et avoir un impact sérieux sur l’usage ou la valeur de l’immeuble. La garantie du droit de propriété, qui assure que le vendeur transfère un titre clair, sans restrictions ou droits de tiers non divulgués. Autrement dit, la garantie légale agit comme un filet de sécurité pour l’acheteur.

Quand peut-on l’exclure?

En vertu de l’article 1732 du Code civil, un vendeur peut écarter la garantie légale en insérant une clause explicite dans la promesse d’achat et l’acte de vente : « La présente vente est faite sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. » Dans la pratique, on exclut presque toujours la garantie de qualité, rarement celle du droit de propriété. L’exclusion peut être totale ou partielle (par exemple, uniquement pour une piscine, un foyer ou certains électroménagers).

À noter : un vendeur professionnel (constructeur, promoteur, etc.) ne peut jamais exclure la garantie légale.

Pourquoi vendre sans garantie légale? Plusieurs situations s’y prêtent :

• Vente par succession ou par des personnes âgées souhaitant protéger leurs héritiers.
• Reprise de finance par une banque ou un liquidateur.
• Maisons à rénover ou à démolir, où l’état du bien est déjà compromis.
• Changement d’affectation, si l’acheteur veut transformer l’usage (résidentiel vers commercial, par exemple).
• Immeubles locatifs : les vendeurs préfèrent parfois limiter les risques liés à la complexité d’un bâtiment à revenus.

Les risques pour l’acheteur

Acheter sans garantie légale, c’est accepter de devenir seul responsable de l’immeuble après la transaction. Parmi les principaux risques :

• Assumer les coûts de tout problème majeur découvert après l’achat (fondation, toiture, structure, etc.).
• Revente plus difficile : plusieurs acheteurs hésitent devant une propriété « sans garantie ».
• Recours limités : il est presque impossible de poursuivre le vendeur, sauf en cas de fraude, de dol ou de manquement grave à l’obligation d’information.

Les avantages possibles

Si certains voient surtout les dangers, ce type de transaction peut aussi offrir des bénéfices :

• Prix réduit : les maisons sans garantie légale se vendent souvent sous la valeur du marché.
• Moins de compétition : la mention rebute une partie des acheteurs, ce qui peut faciliter la négociation.

Pour les investisseurs ou les bricoleurs aguerris, cela peut représenter une occasion intéressante.

Une tendance en hausse

Selon un rapport de JLR, les ventes sans garantie légale sont passées de 17 % en 2014 à 32 % en 2021, stimulées notamment par la surchauffe immobilière liée à la pandémie. Dans un marché compétitif, certains acheteurs ont accepté de renoncer à cette protection pour conclure rapidement.

Précautions à prendre avant de signer une promesse d’achat sans garantie légale :

• Inspection préachat : même si elle ne révèle pas tous les vices, elle peut signaler des indices importants. Ignorer ces signaux peut vous faire paraître négligent en cas de recours.
• Analyse de la déclaration du vendeur : vérifiez attentivement les informations fournies et demandez des précisions au besoin.
• Évaluation des coûts de rénovation : budgétez les travaux possibles pour éviter les mauvaises surprises.
• Accompagnement professionnel : un courtier immobilier ou un avocat spécialisé peut vous guider, expliquer les implications légales et suggérer des clauses de protection partielle.

Quels recours en cas de vice caché?

En principe, la mention « sans garantie légale » empêche tout recours contre le vendeur. Mais il existe des exceptions :

• Si le vendeur a agi de mauvaise foi, en cachant volontairement un problème connu.
• Si un défaut résulte d’un comportement fautif du vendeur.

Pour invoquer un vice caché, quatre critères demeurent incontournables : il doit être grave, caché, exister au moment de la vente et être inconnu de l’acheteur.

Un choix à peser

Acheter sans garantie légale n’est pas nécessairement une mauvaise décision. Cela dépend du profil de l’acheteur, de l’état de la propriété et du prix consenti. Pour certains, le risque peut être compensé par une réduction de prix substantielle. Pour d’autres, la tranquillité d’esprit de la garantie légale demeure incontournable.

Dans tous les cas, prudence, information et accompagnement sont les clés pour naviguer ce type de transaction.

En bref : La garantie légale agit comme une protection contre les mauvaises surprises. Renoncer à cette protection, c’est assumer la responsabilité complète de l’immeuble. Une option qui peut être avantageuse… mais qui exige de bien mesurer ses risques.